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post	房价的基本盘		2024-11-08 20:18:19	Wantsong	published true	Original Thinkpiece BizWriting CaseAnalysis PublicIntellectual EconomicBehavior	ECON

下午去朋友那里开会，他们主营是做商业地产的，我配合着做一些数字化，智能化的工作。 他说10月份销售不错，比9月翻了一番，而这个月预计又能环比增加50%。 这个房地产销售又起来了？于是我到网上查了一些数据：

先看最近的10月17日的房产“新政”：

• 取消限售，有了房产证就能卖
• 取消房产销售指导价
• 不区分首套，二套，最低首付不低于15%
• 取消普通和非普通住宅标准
• 公积金，单缴存15万，双100万
• 优化土地结构
• 以旧换新
• 优化预售资金拨付程序

我们不是房地产商，所以重点看二手房。 10月份的数据，国家统计局此刻还没颁布。我从网上找了一些其他和之前的。 先看下昨天（11月7日）西安市住房和城乡建设局公布的《2024年10月份二手房网签情况》： 10月份，全市存量房（二手房）网签备案面积107.93万平方米；其中，住宅网签备案9251套，面积92.51万平方米。

克尔瑞数据： 9月份西安商品住宅成交55万㎡，同比下跌36%，1～9月商品住宅累计成交560㎡，同比下降10%。 截至9月，西安商品住宅库存量达到1057万㎡，同比上涨29%，去库存周期达到14.4个月，同比上涨19%。

颁布政策后，可能会在一开始引起一些脉冲效应。但是效果还得看有没有实锤。比如看看房价的基本盘有没有变化：

• 人口 涌入需要购房的精壮年轻人，不论是政策（城镇化进程或者人才引进等）吸引，还是生了这么多人。
• 经济 本地老百姓的预期收入增加了；或者本地有强大的经济支撑产业。
• 土地供应 要不要人为制造土地稀缺性（像香港那样）；现在有没有造稀缺性的条件。
• 供需 市场上是供不应求还是空置率较高。
• 投机/资 与房租比一下投资回报预期；或者看看是否存在广泛的投机购房行为。

现在就是硬着陆过程，着陆慢一点也能摔得没那么狠： 正式批复的是6万亿来给地方化债。 还有小作文说，一共12万亿，6万亿化债，4万亿支持房地产，2万亿支持消费。后面的等签字中。 不论如何继08年，16年之后，新一轮史诗级来了。